Précisions concernant la location en meublé
La loi de Finances pour 2009 a modifié en profondeur le régime du loueur en meublé et une instruction du 30 juillet dernier a apporté des précisions concernant le champ d'application de ce nouveau régime.
En effet, l'administration s'attache à préciser le périmètre de la location meublée, approfondit les trois conditions cumulatives nécessaires à la qualification de loueur en meublé professionnel et enfin, clarifie le régime fiscal de la location en meublé.
Périmètre de la location meublée
L'instruction rappelle que la location meublée est réservée aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. En ce qui concerne les services annexes qui peuvent être fournis dans des conditions similaires aux établissements d'hébergement à caractère hôtelier, l'activité relève du régime fiscal de la location meublée lorsque cette activité est accessoire.
De la même manière, la location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue des prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété comprenant des parties privatives et des parties communes constituées d'espaces nécessaires à cette activité, relève du régime fiscal de la location meublée lorsque :
Pour être un loueur en meublé professionnel, le loueur doit, depuis le 1er janvier 2009, remplir trois conditions cumulatives : être inscrit au registre du commerce et de sociétés, générer un montant minimal de recettes, ces recettes de location devant être prépondérantes par rapport aux autres revenus.
La seconde condition prévoit que les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. L'instruction précise que ces recettes doivent, d'une part, inclure les éventuelles indemnités d'assurance visant à garantir les loyers mais d'autre part, ne pas prendre en compte les recettes qui ne sont pas directement liées à l'activité de location comme les produits financiers ou les subventions perçues lors de l'acquisition du bien. L'administration précise également les modalités de détermination des recettes pour la condition du respect du seuil de 23 000 € lorsque l'activité commence ou cesse en cours d'année.
Quant à la condition de la prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus, l'instruction précise qu'il faut retenir le revenu net de chacune des différentes catégories d'imposition, c'est à dire après déduction des charges ou abattements.
Régime fiscal de la location en meublé
L'imputation des déficits antérieurs à l'acquisition ou à la livraison de l'immeuble, lorsqu'ils se rapportent à des dépenses engagées en vue d'une location meublée par les loueurs en meublé professionnels, est possible. Ces déficits sont imputés, par fractions égales (soit 1/3), sur le revenu global des trois premières années de location meublée, tant que cette activité présente un caractère professionnel. Par contre, lorsque le contribuable perd la qualité de loueur en meublé professionnel et même s'il le redevient, cette possibilité d'imputation prend fin de manière définitive.
Enfin, pour les loueurs non professionnels bénéficiant de la réduction d'impôt pour investissement dans certaines résidences à caractère social (dispositif Bouvard), l'administration rappelle et précise la règle de limitation de la déductibilité des amortissements des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d'impôt. Ainsi, seuls sont déductibles du résultat imposable les amortissements pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt. Cette limitation est définitive : les amortissements non déduits ne pourront l’être ultérieurement. Toutefois, en cas de remise en cause de la réduction d’impôt pour non-respect des conditions initiales, l’immeuble devant être considéré comme n’ayant pas ouvert droit à réduction d’impôt, cette limitation ne s'applique pas. En revanche, si cette remise en cause résulte du non-respect de l’engagement de location, les amortissements qui n’ont pas été admis en déduction au titre des années antérieures à la rupture de l’engagement sont définitivement perdus et la limitation de la déductibilité de l'amortissement cesse de s’appliquer à compter de l’année de remise en cause de la réduction d’impôt.
En effet, l'administration s'attache à préciser le périmètre de la location meublée, approfondit les trois conditions cumulatives nécessaires à la qualification de loueur en meublé professionnel et enfin, clarifie le régime fiscal de la location en meublé.
Périmètre de la location meublée
L'instruction rappelle que la location meublée est réservée aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire. En ce qui concerne les services annexes qui peuvent être fournis dans des conditions similaires aux établissements d'hébergement à caractère hôtelier, l'activité relève du régime fiscal de la location meublée lorsque cette activité est accessoire.
De la même manière, la location à un exploitant qui, sous sa seule responsabilité, effectue des prestations de service inhérentes à son activité hôtelière ou para-hôtelière, de lots de copropriété comprenant des parties privatives et des parties communes constituées d'espaces nécessaires à cette activité, relève du régime fiscal de la location meublée lorsque :
- le bail porte sur des locaux à usage d'habitation et ne s'accompagne d'aucune prestation annexe ;
- le loyer ne constitue pas pour le bailleur le moyen de participer à la gestion ou aux résultats de la société d'exploitation ;
- la location des parties communes est accessoire à la location meublée et ne donne lieu en elle-même à aucune rémunération.
Pour être un loueur en meublé professionnel, le loueur doit, depuis le 1er janvier 2009, remplir trois conditions cumulatives : être inscrit au registre du commerce et de sociétés, générer un montant minimal de recettes, ces recettes de location devant être prépondérantes par rapport aux autres revenus.
La seconde condition prévoit que les recettes annuelles retirées de l'activité de location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal doivent excéder 23 000 €. L'instruction précise que ces recettes doivent, d'une part, inclure les éventuelles indemnités d'assurance visant à garantir les loyers mais d'autre part, ne pas prendre en compte les recettes qui ne sont pas directement liées à l'activité de location comme les produits financiers ou les subventions perçues lors de l'acquisition du bien. L'administration précise également les modalités de détermination des recettes pour la condition du respect du seuil de 23 000 € lorsque l'activité commence ou cesse en cours d'année.
Quant à la condition de la prépondérance des recettes de location par rapport aux autres revenus, l'instruction précise qu'il faut retenir le revenu net de chacune des différentes catégories d'imposition, c'est à dire après déduction des charges ou abattements.
Régime fiscal de la location en meublé
L'imputation des déficits antérieurs à l'acquisition ou à la livraison de l'immeuble, lorsqu'ils se rapportent à des dépenses engagées en vue d'une location meublée par les loueurs en meublé professionnels, est possible. Ces déficits sont imputés, par fractions égales (soit 1/3), sur le revenu global des trois premières années de location meublée, tant que cette activité présente un caractère professionnel. Par contre, lorsque le contribuable perd la qualité de loueur en meublé professionnel et même s'il le redevient, cette possibilité d'imputation prend fin de manière définitive.
Enfin, pour les loueurs non professionnels bénéficiant de la réduction d'impôt pour investissement dans certaines résidences à caractère social (dispositif Bouvard), l'administration rappelle et précise la règle de limitation de la déductibilité des amortissements des immeubles ayant ouvert droit à la réduction d'impôt. Ainsi, seuls sont déductibles du résultat imposable les amortissements pratiqués sur la fraction du prix de revient des immeubles excédant le montant retenu pour le calcul de cette réduction d’impôt. Cette limitation est définitive : les amortissements non déduits ne pourront l’être ultérieurement. Toutefois, en cas de remise en cause de la réduction d’impôt pour non-respect des conditions initiales, l’immeuble devant être considéré comme n’ayant pas ouvert droit à réduction d’impôt, cette limitation ne s'applique pas. En revanche, si cette remise en cause résulte du non-respect de l’engagement de location, les amortissements qui n’ont pas été admis en déduction au titre des années antérieures à la rupture de l’engagement sont définitivement perdus et la limitation de la déductibilité de l'amortissement cesse de s’appliquer à compter de l’année de remise en cause de la réduction d’impôt.
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